《中華人民共和國土地管理法》解讀

2019-12-27 09:46:21 來源: 訪問次數:4469

 


 

海倫市自然資源局

 

一、修改《土地法》的背景

    一是時間久遠。現行《土地法》1986年6月25日公布,1988年12月29日第一次修正、1998年8月29日全面修訂、2004年8月28日第三次修正,為保護耕地、維護農民土地權益、保障工業化、城鎮化發展發揮了重要作用。

    二是矛盾突出。土地制度與新時代經濟社會發展、與市場經濟體制不相適應的問題也日益顯現。

    三是試點。2015年全國人大常委會授權,全國33個縣(市、區)開展“三塊地”(指農村土地征收、農村集體土地使用、農村宅基地管理。)改革試點(我市安達為全國試點之一),暫停《土地法》第43條等有關規定。

    2019年8月26日,十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了第四次修正案,新修改后的《土地法》決定自2020年1月1日起施行。

    二、修改《土地法》的主旨

主要是此次修改《土地法》突出了“特殊保護耕地、嚴格控制建設用地”和“優化市場配置、構建城鄉統一建設用地市場”并重的管理制度,在提高土地利用質量和效益上又邁進了一步。而且,各級人民政府做為土地管理的主體責任,沒有因為修改《土地法》而改變,反而更加突出。

三、修改《土地法》調整的主要內容

這次新《土地法》修正,合并修改條款6個,增加條款8個,刪除條款3個,直接修改條款24個,共計40多處。把農村“三塊地”改革的成功經驗吸收入法,做出了多項創新性規定,集中體現在以下七個方面。

(一)對集體經營性建設用地入市做出了制度安排。

1、《土地法》刪除了原法43條內容。

2、新《土地法》63條內容:

一是符合土地利用總體規劃和城鄉規劃,確定工業和商業的經營用途;

二是集體土地所有權人可以出讓或出租的方式交由個人或單位使用。

三是農村集體經營性建設用地,經本集體經濟組織2/3以上成員或村民代表同意,可以通過出讓、出租等方式交由單或者個人使用

3、集體經營性建設用地入市后,可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押;出讓、轉讓等最高年限,參照同類用途的國有建設用地執行。下面是安達試點程序:

例如1:閑置集體土地的村委會、村小學辦理入市程序。

1、村民代表大會同意并出具村民代表大會記錄。

2、村委會是主體,提出申請,將入市信息上報宗地所在的鄉鎮政府審核,鄉鎮政府審核同意后,向市政府報批,報批后,由自然資源局辦理規劃用途等審批手續。

3、批準后,以村委會為主體和自然資源局簽訂委托協議。

4、按照掛牌程序辦理審批手續。

5、資金分配

1)政府調節金按照出讓金總額的百分比(安達15%)收取(按程序出臺我市《集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》)。

2)租賃方式不收取政府調節金。

3)出讓金總額的5%契稅由受讓方繳納。

4)剩余總額全部返回給村集體。

例如2:有集體土地使用證或不動產證的

入市具體辦法由國務院制定。待辦法出臺后,我們將遵照執行。

這一規定,結束了集體建設用地不能與國有建設用地同權同價同等入市的二元體制,土地供應主體轉變為政府、集體兩個渠道,為推進城鄉一體化發展掃清了制度障礙,是新土地法最大的亮點。

(二)對土地征收和補償保障做出了細化規定

一是縮小征地范圍。

二是完善土地征收程序。將原來的批后公告改為批前公告,使被征地農民在整個過程中有更多參與權、監督權和話語權。

三是土地法增加第45條,首次對土地征收的公共利益進行界定軍事和外交、政府組織實施的基礎設施、科教文衛等13種公共事業、扶貧搬遷和保障性安居工程、省級以上政府批準由縣級以上政府組織實施的成片開發建設,以及其他公共利益6種情形,確需征收的,可以依法實施征收。

四是將執行多年的“區片綜合地價”補償政策正式入法,取代了原來的土地年產值倍數法。

五是將被征地農民參加養老等社會保障體系也寫入法律 六是征收農村村民住宅要按照先補償后搬遷的原則,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式,保障其居住權。

(三)對宅基地制度進行了調整。

一是保障戶有所居。在原來一戶一宅的基礎上,第62條規定:人均土地少、不能保障一戶一宅的地區,縣級人民政府在尊重農村村民意愿的基礎上采取措施,按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

二是下放審批權。明確由鄉(鎮)人民政府審核批準;但涉及占用農用地的,應當依法辦理農用地轉用審批手續。   

三是自愿有償退出。允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

(四)體現了最嚴格的耕地保護制度。

新《土地法》將基本農田提升為“永久基本農田”,第33條規定:1、糧、棉、油、糖等農產品生產基地內的耕地;2、有良好的水利與水土保持設施的耕地,正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田和已建成的高標準農田;3、蔬菜生產基地;4、農業科研、教學試驗田;5、應當劃為永久基本農田的其他耕地等5類耕地要劃為永久基本農田,劃定比例要達到當地耕地的80%以上,必須落實到地塊納入數據庫,設立保護標志向社會公布。

同時,增加了第35條,規定:永久基本農田經依法劃定后,任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途,能源、交通、水利、軍事占用基本農田的,必須報國務院批準;禁止通過擅自調整規劃等方式,規避永久基本農田征占用審批。

(五)合理劃分中央和地方土地審批權限

土地法適應“放管服的要求,對中央和地方的土地審批權限進行了調整:永久基本農田轉為建設用地,由國務院批準;永久基本農田以外的農用地轉為建設用地,由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。同時,按照誰審批誰負責的原則,取消省級征地批準報國務院備案的規定。

(六)調整了相關部門監督管理權責。

土地法》第62條、第67條明確了負責農村宅基地改革和管理、監督檢查;第78條明確了農村村民未經批準或騙取批準非法占地建設住宅的,由農業農村主管部門責令退出土地、限期拆除。第75條增加了農業農村部門在耕地保護與監管上的職責。在土地統計調查、統計資料發布上,調整為統計部門為主。

(七)將國土空間規劃體系、不動產統一登記、土地督察制度寫入法律

1、國土空間規劃上升到法律層面。

  土地法增加18條規定:國家建立國土空間規劃體系。經依法批準的國土空間規劃是各類開發、保護和建設活動的基本依據已經編制國土空間規劃的,不再編制土地利用總體規劃和城鄉規劃。同時,附則也明確:編制國土空間規劃前,經依法批準的土地利用總體規劃和城鄉規劃繼續執行。其特點是將土地利用總體規劃和城鄉規劃及主體功能區規劃、行業規劃統一納入國土空間規劃管理,實現“多規合一”、“一張圖”管理模式。

2、明確了土地登記為不動產登記范圍。

新《土地法》第12條規定,土地所有權和使用權的登記,按照有關不動產登記的法律、法規進行登記。

3、土地督察制度正式寫入了法律。

2009年開始,國家實行土地督察制度。新《土地法》專門增加了第6條,正式把歷經10年的督察制度寫入法律。“升級版”的土地督察將要真正的“嚴起來、硬起來”,必須引起各級政府的高度重視。

 


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